ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGÀY 01/3/2022
Ngày 06/01/2022, Chính Phủ đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 01/3/2022 và thay thế Nghị định 76/2015/NĐ-CP. Theo đó, Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản; về chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Năm 2021 vừa qua, tình hình đại dịch COVID-19 tại nước ta đạt đỉnh căng thẳng nhất kể từ đầu mùa dịch. Theo báo cáo về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, các dự án bất động sản mới được cấp phép năm 2021 tiếp tục giảm so với các năm 2020 khiến nguồn cung bất động sản bị hạn chế. Để kịp thời thích ứng, Chính phủ đã ban hành nghị quyết về việc thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả đại dịch COVID-19 để các cấp có những phương án vừa duy trì, đẩy nhanh tiến độ sản xuất, kinh doanh, vừa đảm bảo an toàn sức khỏe.
Đầu năm 2022, tình hình đại dịch COVID-19 được kiểm soát trên phạm vi toàn quốc, đồng thời kinh tế – xã hội dần được khôi phục và có sự khởi sắc. Chính phủ đã ban hành hàng loạt các quy định pháp luật về việc tạo điều kiện phục hồi và mở rộng các hoạt động kinh doanh. Trong đó kể đến các hoạt động kinh doanh bất động sản.
(Ảnh minh họa)
Cụ thể tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết về điều kiện kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/3/2022 quy định như sau:
Thứ nhất, doanh nghiệp phải công khai trên trang thông tin điện tử, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) gồm:
- Các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật);
- Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản;
- Thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);
- Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định nêu trên mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Thứ hai, chỉ được kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Đối với Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; và
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinhdoanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; và
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Thứ ba, tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập cần thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (doanh nghiệp).
Thứ tư, vấn đề về vốn. Kể từ ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực (ngày 01/01/2021) khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 được sửa đổi như sau: “1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Như vậy, từ ngày 01/01/2021, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thành lập không bị ràng buộc về vốn pháp định, không bắt buộc phải đăng ký vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng trở lên.
Thay vào đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP bổ sung mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất, cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu. Cụ thể, khi nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Trên đây là một số thông tin về hoạt động kinh doanh bất động sản CLINIC Legal gửi đến Quý độc giả. Liên hệ với CLINIC Legal để các vấn đề pháp lý của bạn nhanh chóng có hướng giải quyết tối ưu.
CÔNG TY LUẬT TNHH CLINIC LEGAL
Trụ sở : Lầu 1 Tòa nhà Vạn Lợi, 207A Nguyễn Văn Thủ, P. Đa Kao, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Chi nhánh: 4A/6 Lò Lu, P. Trường Thạnh, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
Hotline : 0888.378.111
Email : info@cliniclegal.vn